Een huis kopen: van overdrachtsbelasting tot hypotheekrenteaftrek

Er komt nogal wat kijken bij het kopen van een huis. In het aankoopproces zijn een aantal zaken waarbij je met soms complexe wet- en regelgeving te maken krijgt. Zo is het belastingtechnische deel belangrijk om te begrijpen. Juist omdat je hier financieel voordeel kunt behalen.  In dit artikel gaan we kort in op het aankoopproces en leggen we je eenvoudig uit hoe het nu zit met bijvoorbeeld de financiering, overdrachtsbelasting en hypotheekrenteaftrek.

Woonwensen in kaart

Voordat je in de wereld stapt die de huizenmarkt heet, breng je je woonwensen in kaart.
Ga je voor nieuwbouw of bestaand? Zoek je een appartement, rijtjeswoning of woon je liever vrijstaand? Wil je een tuin? Een open keuken? Een berging? Garage? Hoeveel slaapkamers en oppervlak is ideaal? Wil je klussen of juist niet? Bepaal waar je vooral wel en niet wilt wonen. Kijk of er naast je eerste keus nog alternatieve locaties zijn waar je je zou willen vestigen.
Hoe beter je weet hoe en waar je wilt wonen, hoe meer gericht je kunt zoeken.

Budgetteren

Maar dat zoeken kan pas beginnen nadat je een reality check hebt gedaan. Want net zo belangrijk als de vraag wat je wílt kopen, is het antwoord op de vraag wat je kúnt kopen. Hoeveel budget heb je beschikbaar? En zijn je woonwensen haalbaar binnen dat budget? Om een globale indicatie te krijgen van het voor jou beschikbare hypotheekbedrag zijn er tal van rekenhulpen online beschikbaar. Als je precies wilt weten wat je kunt lenen ga je in gesprek met verschillende hypotheekverstrekkers.

Bijkomende kosten en aftrek

Als je gaat kijken naar je beschikbare budget is het belangrijk dat je kennis neemt van de kosten die komen kijken bij de aankoop. En om te weten dat je de meeste kosten af kunt trekken in de belastingaangifte over het jaar dat je de kosten hebt betaald. Je mag deze kosten in mindering brengen op je bruto-inkomen van het afgelopen jaar. Omdat je daarmee op papier als het ware minder hebt verdiend, hoef je minder belasting over je inkomsten te betalen. Lees hier meer over het aftrekken van de kosten voor het afsluiten van je hypotheek.

Hypotheekrenteaftrek

Naast de kosten voor het afsluiten van de hypotheek, heb je recht op aftrek van kosten na de aankoop van de woning. En ook de rente die je betaalt over je hypotheek is in veel gevallen aftrekbaar van je inkomen. Je moet daarvoor wel aan een aantal voorwaarden voldoen. Als je na 1 januari 2013 een huis kocht of koopt mag je over een periode van dertig jaar de hypotheekrente aftrekken. Je moet daarvoor de hypotheek of lening gebruiken voor aankoop, verbouwing of onderhoud van je woning. En de hypotheek moet minimaal eens per jaar voor een deel afbetaald worden. In veruit de meeste gevallen gebeurt afbetaling maandelijks en heb je dus recht op aftrek.

Overdrachtsbelasting

Terwijl je aan de ene kant door aftrekregelingen voordeel hebt als je een huis koopt, moet je aan de andere kant belasting betalen over de aanschaf van een onroerende zaak. We noemen dit overdrachtsbelasting. Voor woningen is het tarief van overdrachtsbelasting 2%. Dit percentage wordt berekend over de koopsom en de overige lasten die je aan de verkoper betaalt als je een huis koopt. Stel dat de aankoop van je nieuwe huis met alle bijkomende kosten totaal op €300.000,- komt. Dan betaal je €6.000,- overdrachtsbelasting.
In principe regelt de notaris de overdrachtsbelasting. Als je bij de koop van je huis een notariële akte op hebt laten maken, doet de notaris aangifte en gaat de overdrachtsbelasting via hem. Heb je geen notariële akte bij de aankoop van je huis (bijvoorbeeld bij economisch eigendom)? Dan moet je binnen een maand na de aankoop zelf de belastingaangifte regelen. Je vraagt dan een aangifteformulier voor overdrachtsbelasting aan via de belastingtelefoon. Lees hier meer over de manier waarop overdrachtsbelasting je overdrachtsbelasting moet betalen.
Let op: in een aantal gevallen kun je vrijstelling krijgen van overdrachtsbelasting. Zo hoeven starters onder de 35 jaar die een huis kopen voor minder dan €400.00 de belasting niet te betalen. Check bij de Belastingdienst of je hiervoor in aanmerking komt.

Bezichtigen

Als je een beeld hebt van het hypotheekbedrag dat beschikbaar hebt en de belastingen hier omtrent, kunt je gericht op zoek gaan naar jouw droomhuis. Voor de meeste huiseigenaren in spe is het bezichtigen van huizen een leuke stap in het proces: ideeën en mogelijkheden worden nu concreet. Van huizensites online kun je een prima beeld krijgen van wat de markt biedt. Maar pas als je zelf rondloopt in een woning, kun je echt inschatten hoe je het vindt, hoe het ‘voelt’ en wat de werkelijke staat van de woning is. Ons advies is daarom om veel te gaan kijken. Durf ook buiten de box te bezichtigen en wees kritisch. Check niet alleen het huis maar ook buurt en buren. Wees scherp op bijkomende kosten in de vorm van mankementen, achterstallig onderhoud of verbouwingswensen. Met een checklist zorg je dat je goed voorbereid op stap gaat en nog beter geïnformeerd uit de bezichtiging komt.

Bieden

En dan heb je het gevonden: dat huis waar je jezelf (en je gezin) helemaal gelukkig ziet zijn. Als je zeker weet dat je ergens zou willen en kunnen wonen, is het moment daar om een bod uit te brengen. Dat kan per inschrijving (de hoogste bieder ‘wint’), door een bod te doen waarin ruimte voor onderhandeling zit, of door direct een definitief eindbod te doen.
En dan is het afwachten of jij en de verkopende partij het eens worden.

Voorlopig koopcontract

Ben je het met de verkopende partij eens bent geworden over de verkoopprijs? Dan wordt er een  voorlopig koopcontract opgesteld.  als de koper en verkoper het eens zijn geworden over de verkoopprijs. Hierin wordt naast dit bedrag, de opleverdatum en ontbindende voorwaarden. Hierbij kun je denken aan het eventueel niet rondkrijgen van de financiering of het aan het licht brengen van verborgen gebreken aan de hand van een bouwkundig rapport dat je op laat stellen.
Belangrijk om je te realiseren als je een voorlopig koopcontract aangaat, is dat deze overeenkomst minder vrijblijvend is dan het misschien klinkt. Je kunt binnen de (drie dagen) bedenktijd, of op grond van een ontbindende voorwaarde kosteloos afzien van de koop. Maar na de bedenktijd is de aanschaf definitief. Je zal als je er daarna toch vanaf wilt zien, een boete van 10% van de verkoopprijs moeten betalen. 

Financiering

Sinds 2018 mag je nog maar 100% van de waarde van de woning belasten met hypotheek. Dat betekent dat bijkomende kosten (zoals de overdrachtsbelasting, taxatiekosten, courtage makelaar, notaris, eventueel Nationale Hypotheek Garantie) veelal voor je eigen rekening zijn. Deze kosten bedragen gemiddeld ongeveer 6% van het aankoopbedrag. Houd er dus rekening mee dat je eigen geld moet inleggen of lenen.
Het lenen van geld voor een hypotheek kun je bij een bank doen, of –deels- middels een onderhandse lening bij bijvoorbeeld familie. Anders dan bij een bancaire hypotheeklening is je huis bij een onderhandse lening geen onderpand. Wél heb je ook als je niet bij een bank leent, recht op fiscale voordelen zoals de hypotheekrente aftrek. Je leest hier meer over op Belastingdienst.nl.

Overdracht

En dan is het zover: Koper en verkoper ontmoeten elkaar bij de notaris voor de sleuteloverdracht. De leveringsakte wordt ondertekent door beide partijen en de notaris. Als de notaris een afschrift van deze akte heeft geregistreerd bij de openbare registers van het Kadaster ben je officieel eigenaar van je nieuwe huis!

Fiscale gevolgen

Als je een koophuis hebt, dan moet je de kosten die je maakt voor de (aankoop van de) woning opgeven bij de aangifte inkomstenbelasting. Deze kosten verlagen namelijk je inkomen en daarmee hoef je minder belasting te betalen. Let ook op dat je wanneer je fiscaal partner bent, je de kosten slim verdeelt in jullie beider aangifte. Zo kun je fiscaal voordeel behalen. 

Meer weten

Op de website van de Belastingdienst lees je meer over je fiscale rechten en plichten bij van het kopen van een woning. Vereniging eigen huis behartigt belangen van, en verstrekt informatie aan (toekomstige) huiseigenaren. Bij de Rijksoverheid kun je je onder andere verdiepen in energieverbruik, regelgeving en de Woz. Wil je weten hoeveel hypotheek je (ongeveer) kunt lenen? Ga dan naar de rekenhulp van wijzeringeldzaken.nl. Als je een woning huurt of wilt huren; in dit artikel kun je lezen wat je moet weten over het huurcontract.

Lexlupa staat voor een multidisciplinaire inzet van fiscale, juridische en economische expertise. Wij leveren advies en begeleiding aan bedrijven, instellingen en particulieren bij  'life events'; bij belangrijke gebeurtenissen op zakelijk of persoonlijk gebied helpt  Lexlupa  om goed geïnformeerde keuzes te maken en zaken op de juiste manier te regelen.